Dudas relativas a la documentación proyectual y dirección facultativa
por
#268138
Muy buenas. Me toca hacer una valoración de unos bienes inmuebles situados en una parcela de unos 10.000 m2 (a ojo). Hay un par de naves antiguas con chapas de uralita, un par de albercas, un palomar y lo más espectacular, tres galerías subterráneas para criar champiñones de unos 100 metros de longitud cada una por 5 o 6 de ancho. También habrá que valorar los frutales de la parcela pero eso le va a tocar a mi amigo el agrónomo :). La pregunta es... ¿cuánto valen las valoraciones? ¿qué criterios se suelen seguir para establecer los precios? ¿metros cuadrados quizá? Es la primera que voy a hacer. agradecería cualquier aportación.

En cuanto a la realización de la valoración estoy en las mismas... alguna idea de por dónde empezar? hay algunas tablas, baremos, métodos establecidos o algo por el estilo?

Muchas gracias de antemano. Como dicen los de yahoo answers, a la mejor respuesta le doy 10 de puntuación :cunao
Avatar de Usuario
por
#268234
No soy experto en valoraciones, pero he hecho alguna.

Se suele utilizar una media entre el método del coste: Que consiste en calcular lo que costaría hacerlo y aplicar una devaluación proporcional a la vida útil y a la antigüedad. Y la comparación: donde se buscan ofertas similares y se obtiene un precio por metro y de aquí deduces el tuyo.

Los valores se pueden corregir mediante coeficientes (calidades, estado de conservación, ubicación).

Por el google encontrarás algún guión.

Tienes que pedir escrituras, datos catastrales y nota registral. Se complementan con un plano de situación y una planta-croquis.

De precios, no se como voy, pero valoré hace poco una nave de 800m y cobre 400€.
por
#268238
Gracias compi, al final me van a pasar los apuntes de un master de valoraciones y tasaciones, que por lo visto hay varios métodos para realizarlas. Muchas gracias por el aporte :brindis
por
#268977
Buenas tardes, soy ITA y me encuentro en una situación parecida a "juanipf", me ha tocado hacer una peritación judicial y tengo que hacer la valoración de dos fincas y el problema es que no encuentro esos coeficientes para valorar una finca rústica y cuanto cobrar por ello.

Tengo claro todo el tema de la provisión de fondos pero no se muy bien como actuar y se me acaba el tiempo.

Me podeis dar algun consejo?

Gracias
por
#269062
Para el tema de cultivos, capitalización de rentas, vamos como si la expropiaran, incluso metería ahí el tema de champiñones, producción (beneficio) potencial anual entre la renta actual.
Para las naves y las demás construcciones, si no tienes comparativas, que sería la mejor solución, utiliza la vida útil para justificar la pérdida de valor con los años..
En cuanto al precio, las valoraciones son bastante baratas, seguramente por lo que has comentado, una hectárea y varias construcciones simples, no mas de 500 ó 600€, vamos, lo que se estila por mi tierra! :stop
por
#269589
jmedi escribió:Para el tema de cultivos, capitalización de rentas, vamos como si la expropiaran, incluso metería ahí el tema de champiñones, producción (beneficio) potencial anual entre la renta actual.
Para las naves y las demás construcciones, si no tienes comparativas, que sería la mejor solución, utiliza la vida útil para justificar la pérdida de valor con los años..
En cuanto al precio, las valoraciones son bastante baratas, seguramente por lo que has comentado, una hectárea y varias construcciones simples, no mas de 500 ó 600€, vamos, lo que se estila por mi tierra! :stop


totalmente de acuerdo con el compañero en cuanto al precio. la primera valoración que hagas te parecerá barata, pero verás que después es siempre lo mismo y todo muy sistemático... no puedes cobrar la primera más cara porque la culpa de nuestra inexperiencia es sólo nuestra y no tiene por qué pagarla el cliente...
por
#272485
jmedi escribió:Para el tema de cultivos, capitalización de rentas, vamos como si la expropiaran, incluso metería ahí el tema de champiñones, producción (beneficio) potencial anual entre la renta actual.
Para las naves y las demás construcciones, si no tienes comparativas, que sería la mejor solución, utiliza la vida útil para justificar la pérdida de valor con los años..
En cuanto al precio, las valoraciones son bastante baratas, seguramente por lo que has comentado, una hectárea y varias construcciones simples, no mas de 500 ó 600€, vamos, lo que se estila por mi tierra! :stop


Yo dependiendo de que fuera la valoración aplicaría un método u otro, el método de capitalización de rentas es el que te indica la ley del suelo para expropiaciones, pero yo salvo que la valoración se realice con fines expropiatorios no la utilizaría jamás por varios motivos.

1 Es chungo de aplicar si no tienes experiencia, deberías de conocer muy bien el tema que valoras ya que los flujos de caja aunque hay anuarios son difícilmente estimables y la producción de cada parcela también. Una vez sabes los flujos el precio no es debatible ya que el tipo de interés está determinado por la deuda pública en el periodo de 2 a 5 años.
2 Suele ser un método barato, ya que esta hecho para expropiar a precios asumibles evitándose especulaciones, pero si el fin no es expropiatorio el precio muchas veces no se parece al de mercado.
3 La ley te dice que se puede corregir el valor entre 1-2, esto es a ojo total ¿? Se supone que es para tener en cuenta desequilibrios entre diferentes zonas. Pongo 2 casos: Imaginemos que un terreno de 1ha vale 30000€/ha en un entorno rural y apartado de la ciudad (Igual es barato o caro no lo se)… Ahora comparemos con una hectárea dedicado al mismo cultivo y en la misma situación a 50 Km de Madrid. ¿Vale lo mismo? La producción es la misma aunque la ley te permita multiplicarlo por 2 igual te cruje el propietario. Además leñe estás jugando con dinero del tío en cuestión, puede pasar que por esa cantidad se lo rifen o que sea una soberana salvajada.

Yo para casos como este, salvo que se trate de expropiación usaría métodos comparativos… en lo que valor del suelo se refiera, si en la zona se vende tierras similares trataría de valorarlo por comparación con otras, y si se que se vendieron parcelas a 20€/m2, sea cual sea el método que uses debería andar próximo al valor. Conozco gente que primero se entera de cómo anda la cosa y si luego usa capitalización de rentas trampea lo que puede los flujos de caja para alcanzar un valor rezonable, ya que la tasa de interes no la puedes tocar.

Para las otras cosas lo que te dice Kirium me parece que está más que acertado.

Un saludo
Avatar de Usuario
por
#274684
Existen tablas para valoraciones de inmuebles (no viviendas) en el sector rural, hablo de naves, invernaderos, etc. Dichas tablas van en función de parámetros como superficie, materiales, antigüedad y estado de conservación. Como Agrónomo he hecho algunos trabajos de valoraciones de fincas y sus correspondientes construcciones (no viviendas, claro). Pregunta en el Colegio de Agrónomos / ITAs a ver qué te pueden dar al respecto de esas tablas.
por
#275331
Bueno, el asunto que comentaba se resolvió con un final feliz, ya que conseguí 107.000 euros más de los 132.000 que le iban a pagar a la propiedad, con lo que la propina obtenida por mi menda fue bastante considerable y bienvenida :cool2 .

El caso es que refloto el hilo para comentar cuál fue la solución, ya que considero que es buena costumbre. La pregunta que hacía al inicio era de dónde sacar los precios unitarios de las edificaciones existentes, vallados, etc. y que las administraciones competentes no me las pudieran echar atrás. El resultado fue acudir a la página web del ayuntamiento en cuestión y descargar la ordenanza de obras.

En la parte que quedan reflejados los criterios para los precios de las licencias de obras, hay unas tablas que dicen cúanto vale la unidad de obra de las distintas edificaciones, ya sean m2, metros lineales, m3 en caso de excavaciones, etc. El listado de tipos de edificaciones es amplísimo, solo que están infravaloradas, hay que aumentarlas entre un 50 y un 70% para calcular el valor de reposición real. Aún así, esas tablas (dependerá del ayuntamiento que existan o no) fueron la herramienta definitiva, y todos los tipos de edificación que tenía en la parcela a valorar estaban listados y con precio en ella, con lo que fue tarea fácil.

Nada más, como nueva norma de comportamiento, marco el tema como resuelto. Muchas gracias a los participantes. A sus órdenes para lo que sea :hi2 .

Usuarios navegando por este Foro: No hay usuarios registrados visitando el Foro y 2 invitados

Permisos de mensaje

No puede abrir nuevos temas en este Foro
No puede responder a temas en este Foro
No puede editar sus mensajes en este Foro
No puede borrar sus mensajes en este Foro
No puede enviar adjuntos en este Foro